文|《财经天下》周刊 李逗 刘培

编辑|董雨晴

2000年夏日的一天,天还未亮,29岁的左晖坐在北京军事博物馆门前的台阶上,忧虑重重。那是他第一次接触房产中介行业,他和《北京晚报》互助,在军事博物馆租了一个地下室搞房展会,头天晚上刚熬了一夜做筹备事情。

那时,他跟身边的同事说,不知道明年我们的公司还在不在。

左晖绝不会想到,往后自己的人生会发生天翻地覆的转变。他不仅在不喜欢的地产中介行业干了20年,营业局限涉及二手房生意及衡宇租赁市场,还从开发商大佬紧握的新居生意市场分得一杯羹,而且开办了天下最大的房产互联网生意平台贝壳找房。

最让他想不到的是,他自己的财富随着事业疆土的扩张一步步增添,最终跨越了那些他曾经瞻仰的大佬,成为地产界首富。

2021年5月31日,新财富500富人榜宣布,左晖以2220亿身价, 位居天下富人榜第8。令人意外的是,作为昔日富人榜的前三甲常客,房地产中介的上游――开发商们,所有跌落到10名开外。

图/新财富微信民众号

造富主场嬗变背后,是生态的迭变。切入互联网行业的左晖,身份也从最大房产中介,摇身酿成互联网大佬。其麾下的贝壳平台所毗邻的超49万名经纪人,4.7万家经纪门店,成为资源眼中最性感的商业模式。贝壳找房在去年上市首日,股价就收涨87.05%。左晖的身价也从去年头的300亿暴涨了6倍。

高光背后总有无法忽略的阴影。反观业绩清淡的传统房企,在新经济业态起势凶猛的陪衬下,则显得格外冷清。一个无法否认的事实是,曾经风头无两的房产大佬们,属于他们的时代真的已经由去了。

首富嬗变

新财富宣布的这份榜单的最大看点之一,是财富的大幅增值。前10名富人每人财富值均跨越2000亿元门槛,而去年超出2000亿门槛的不外才2位。

头把交椅所属,出人意料,不是互联网科技巨头,而是快消品农民山泉首创人钟��,其财富值以5043亿元遥遥领先第二名的拼多多首创人黄峥。

来自浙江的钟��,为人十分低调,也较少泛起在民众视野。但他确立的多个饮料品牌,却为民众熟知。除了最广为人知的农民山泉,另有茶π、尖叫、农民果园等。

钟��坐上首富的位置并不容易。早在1996年确立农民山泉品牌之前,钟��当过木匠、泥瓦工和记者,还去海南淘过金,卖过保健品。农民山泉品牌自身也多次被质疑,“水源门”、“砒霜门”,深陷水资源危急。

不外让他名声大噪的是,去年9月,他麾下两家上市公司万泰生物和农民山泉先后上市,钟��作为第一大股东,身价暴涨,还一度冲向福布斯排行榜第六位,仅次于Facebook首创人扎克伯格。

新财富排行榜上跃升较快的,另有来自互联网科技行业的小米团体雷军配偶,二人财富值从去年的741亿元,上升到2129亿元,排名第十。

小米团体,作为一家始终在互联网边缘试探的企业。在已往一年的时间里,虽然受疫情影响,天下多个行业被按下暂缓键,其业绩却逆势上涨。曾经把年轻人死死套牢的小米团体股票,在已往一年上涨3倍,雷军配偶身价也暴涨3倍。

相比新经济行业的大好形势,传统房企的境遇就没那么好了,那些名噪一时的房产大佬们,竟然全都不在前十名之列。

要知道,最早从2006年最先,恒大、万达、碧桂园等几大地产商的老板们,就成为富人榜前十名里的常客。

2006年,恒大团体的许家印,以72亿元的财富,排名第七位,仅次于网易CEO丁磊。2007年碧桂园上市,碧桂园联席主席杨惠妍以455亿元,登顶富人榜,成为天下首富。

2010年之后几年,王健林的万达团体崛起,逾越恒大团体、碧桂园,他在富人榜上多次夺冠。厥后“1亿小目的”甚至成了他的标签,成为形容富人的口头禅。

转变是从2017年最先的。房地产行业调控的劈头,为往后新老富豪的交接写下了注脚。4年后,险些每一个地产大佬都深切体会到了现状的凄凉,房地产行业真的变天了。而对于恒大、万达、碧桂园背后的三豪富豪来说,转变反映在他们的钱包真的缩水了。

时也,势也

2021年2月25日,恒大的许老板、万达的王老板和碧桂园的杨老板,端坐在扶贫表彰大会现场。他们西装笔直,胸口整齐同等佩带红花,齐刷刷泛起在了新闻联播的镜头里。

这是房地产大佬近些年来最鲜明亮丽的时刻。在那之后一个月,万达商业治理团体撤回A股IPO的新闻也正式宣布。没有一丝丝破例,恒大的回A之路也逐渐雨打风吹去。

排行榜富豪的沉浮与变迁,一直与资源市场有着千丝万缕的联系。股价的不振,将导致依据这些富豪持有的股份市值所盘算的财富总额有所下降。一个显著的转变是,只管销售规模还在攀升,但地产富豪们持有的自家股票却一起下跌。

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纵观2020年地产股走势,基本以“跌”为主,市值合计已蒸发超8000亿元。作为行业Top3的碧桂园、中国恒大、万科A的市值也泛起了下滑,其中恒大下滑幅度最大为41.88%,碧桂园下滑18.58%,万科下滑8.33%。

很难想象的是,反超这些传统龙头房地产企业,成为中国市值最高房地产企业的,是一家主业为房地产服务的公司―贝壳找房,现在总市值突破了3600亿元。

对这种征象,万科的首创人王石一语中的,“镌汰传统企业的不是互联网企业,而是率先掌握网络工具的偕行。”

富豪榜排名转变的背后,实在标志着以传统房地产为首的旧产业正在悄然衰退,而以互联网为代表的新经济业态正在逐步掌握话语权。

房地产行业的调控周期已经连续了整整4年。这轮调控,局限之广时间之长亘古未有,调控的信号和力度也越来越大。而在这之前的20年里,房地产一直都是时代的底色,有着“救火队长”之称。

2017年3月,房地产行业羁系从严。即便云云,那一年,房地产行业的卖地收入依旧到达了8万亿,险些靠近天下财政总收入的一半。

2018年,“坚决停止房价上涨”八个字,为楼市定下了调控基调。之后,楼市第三、四序度成交量暴跌、房价下跌、土地流拍接踵而来。2019年,相关集会中有关房地产的形貌拓展到了44个字,其中最主要的一句话是:不将房地产作为短期刺激经济的手段。

到了2020年,则是彻底告辞“夜壶论”的时刻,房地产再也不是时不时拿出来救火的工具。2020年8月,针对房企融资所提出的 “ 三道红线 ”,成为明确整理房地产金融的标志。而在这之前,羁系从未在金融的维度给房企直接设定指标。

进入2021年,据相关报道称,今年前3个月,房地产市场调控政策宣布累计跨越100次,均在收紧房地产市场调控政策,预计未来会有更多收紧信号,对房地产的调控也将加倍细微。

现在这个事态,可以套用雷军总结他失败履历中说的一句话:“我到了40岁创业,至少悟到了乐成的要害(是什么),伶俐的人,用功的人,这个天下太多了,这只是乐成的前置条件,而真正主要的是顺势而为。”

回过头看,过往数十载地产大佬们的运气,又何尝不是在“顺势而为”四个字上起升沉伏?由于踩中了时代的鼓点,他们成为了许多人难以泯灭的时代印记。

路在何方?

现实很残酷,但总得找出路。

不被时运眷顾的地产大佬们,现在最先投身到公益扶贫领域。

已往几年,许家印、杨国强、王健林始终活跃在慈善领域。胡润研究院宣布的《2020胡润慈善榜》显示,房地产是上榜善士最多的行业,占比到达50%。62岁的许家印以28亿元捐赠额首次成为“中国首善”。榜单前十五名中,有9席企业家所在行业涉及房地产。

当下,做慈善或许相对容易,但做一家不被时代甩掉的企业却要忧伤多。差异于土地盈利、金融盈利时期,房企们想要再次借势“躺赢”,就没那么容易了。

高压调控政策,主要的资金链,预示着房地产周全高速增进的时代已逐渐竣事,行业面临重新洗牌。房企们若想不被镌汰出局,不得不举行变化。在此条件下,转型成为诸多房企的生计之道。

多元化结构是房产大佬们现在必须要做的事情。或许是在几年前就意识到形势晦气,房企们这些年也一直在探索多元化转型,营业涉及养猪、教育、康养、新能源造车、机械人、大农业等各种领域。

2020年度业绩会上,多家房企均重点提到了多元化营业。碧桂园首次亮相机械人营业有信心2021年实现盈利;万科着重提到了旗下都会更新营业;恒大示意,现在恒大正在走出房地产业的单一性,向着“多元产业+数字科技”完成转型。

从名称的改变中也可看出房企转型的刻意。2020年以来,就有世茂团体、禹洲团体、龙光团体举行了更名,将名称中的“地产”或“房地产”更改为“团体”,显示出房企对于自身定位和生长战略转变的考量。显然,房企对于多元化转型变得愈加迫切。

凭证克而瑞统计数据显示,住手2020年终,50强房企的多元化结构所有都已最先落地。但对大多数规模房企而言,转型之路依然不明晰,一方面多元化营业对营收的孝顺依旧十分有限,另一方面也没有吹起估值“泡沫”。

机构数据显示,龙头企业的多元化收入占比在TOP50房企中的排名也属靠后,除融创在2020年多元化收入占比跨越了5%外,其余三位龙头企业均未能突破5%这一比例。且近四年间,每一年该数据转变并不大。

与此同时,不少房企已经陆续通过调整组织架构来顺应转变的大环境,2020年的业绩会上,万科的郁亮便直呼:房地产的“金融盈利时代”终结了,未来是“治理盈利时代”。

“2021年最先‘三道红线’政策会周全实行,房地产行业也就到了治理盈利阶段,所有的开发商再次来到了统一起跑线,原来所有的优势、做法可能都不确立了,可以说是所有归零”,郁亮是这么以为的。

动荡也体现在了人的身上。由于土地市场竞争显著削弱,房企的销售利润率不停探底,利润水平的连续下降已经成为行业共识。2020年,多家房企掀起了内部组织改造潮水。据统计,2020年至今,50强房企中有半数的房企举行了组织架构调整,优化焦点,围绕精总部、资源整合与优化、权责下放等多个方面。

很显然,一直在治理上十分严苛的房地产行业,在下行周期里,也难以再靠治理掀起新的水花。甚至不少房企,陷入了人才稀缺的逆境,他们急于向互联网公司要人。

但显而易见的是,房地产行业已经没有任何捷径可走。随着楼市调控越来越严,调控政策越来越细腻化,开发商利润空间只会越来越小。若是不练好内功,地产企业的日子会越来越欠好过。

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2 条回复
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