新型城镇化+交通强国 “十四五”时期TOD迎生长良机 中国网地产 2021年1月8日 14:00:44  阅读量:1119

12月16日至18日,中央经济工作 *** 在北京举行。在总结今年经济工作、剖析当前经济形势基础上, *** 强调,疫情转变和外部环境存在诸多不确定性,明年经济形势仍然庞大严重,苏醒不稳固不平衡。

房地产行业面临的也是同样庞大的大环境。一方面,“十四五”计划中关于推进新型城镇化的亮相,奠基了房地产依然拥有稳固需求的基调;另一方面,房地产已经进入了规模总量相对稳固阶段也是不争的事实。如何在新型城镇化的大潮中掌握新机遇,开拓更具发展潜力的新赛道,将是房企们在下一个赛段修建领先优势的主要砝码。

从现在国家宣布的交通强国以及都市圈建设战略计划来看,TOD(以公共交通为导向的开发)有望成为新风口。龙湖团体CEO邵明晓在最近一次的采访中就示意,新型城镇化的焦点就是大都会、都会群、卫星城、大高铁、大交通,让年轻有支付能力、有活力的人口高度集聚在这些大节点上。而龙湖结构TOD正是契合了都会生长的局势。万科团体也已经将TOD提到与都会更新并行的高度,该公司总裁祝九胜以为,对于开发商来说,TOD过往是加分题,但今天变成了一道必答题。

这确实是一个令人心动的广漠市场,据机构测算,现在已经在运营的+在建部门的轨道交通线路对应的TOD市场规模,已经到达4.3万亿元,随着我国都会轨道交通的快速生长,潜在TOD规模还将不停扩大。不外,由于门槛高、难度大,这注定是少数房企才气拿到入门券的盛宴。正如京投生长总裁高一轩所说,“TOD是一个需要综合能力比较强的优等生才气介入的事。”

“十四五”计划中的TOD新机遇

充满挑战与不确定性的2020年即将走向尾声,在新旧交替之际,11月宣布的“十四五”计划为下一个五年中国经济的生长指引了偏向。文件提及,要促进住房消费健康生长,推进以人为焦点的新型城镇化,施展中央都会和都会群动员作用,建设现代化都市圈。

专家以为,我国正处于城镇化快速生长时期,这个历程既缔造伟大需求,也提升有用供应。因此,“十四五”时代,要施展中央都会和都会群动员作用,实行区域重大战略,建设现代化都市圈,形成一批新增进极。

已往粗放的数目型增进模式,已经无法知足都会在新时期的延续健康生长要求。TOD模式因此备受关注。依附壮大的改善交通拥堵、高效资源配置以及制造新经济中央的能力,TOD模式更新了都会开发理念,重构都会运营方式,成为解决大型都会生长计划问题的首选模式。

而“十四五”计划也提及要加速建设交通强国,完善综合运输大通道、综合交通枢纽和物流 *** ,加速都会群和都市圈轨道交通 *** 化。有专家示意,“十四五”时代中国轨道交通仍将快速生长,这意味着,可有用提升都会土地行使效率和空间价值的TOD模式将迎来生长良机。

保利投顾研究院持相似的看法,该机构以为,我国交通基建资金缺口、高度群集的人口压力凸显、各城麋集出台TOD政策,三大因素交织驱动我国TOD模式生长正在驶入快车道。现在天下已有跨越17城出台政策,从明确地铁物业开发偏向、缓解融资逆境,到推动综合开发,政策日益完善,助推TOD加速生长。

例如,东莞年头便示意,2020年将完成55个TOD站场计划体例,5月份又出台了《东莞市轨道交通TOD区域土地与空间复合行使治理划定(试行)》。作为天下人口第四高的都会,成都的轨交在建规模已经延续多年排名天下前三,现在正在推进的项目的总投资超1600亿元。

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行业优等生的万亿级赛道

对于TOD的市场规模,曾有机构做过统计,得出来的结论是,已经在运营的+在建部门的轨道交通线路对应的车辆段TOD市场规模,已经到达4.3万亿元,若算上其他类型的TOD,守旧估量市场规模将突破5万亿元。伴随着中国都会群的生长,TOD的市场容量还将不停扩大。

从市场层面来看,TOD的生长潜力已经获得各方认可,相关地块的成交热度不停上升。凭据易居研究院的统计,今年前9月天下累计成交的TOD地块跨越30宗,成交总面积近247万平方米。

深圳住建局局长张学凡在今年8月份曾示意,到2035年,粤港澳大湾区铁路 *** 运营及在建里程将到达5700公里,主要都会之间都是一小时通达,实现“轨道上的大湾区”。在这个基础上,他以为,房地产开发模式实际上就是TOD的模式,而且将会引领未来一段时间。

一些触觉敏锐的房企已经争先占有了TOD的高地。龙湖团体是海内TOD领域的先行者之一,停止现在,该公司拟持有商业项目近100个,其中TOD项目数目占比近7成。机构数据显示,今年上半年,龙湖团体新增土地价值590.9亿元,其中便有5幅TOD项目用地,拿地金额靠近196亿元。

停止今年上半年,万科团体已累计获取49个TOD项目,累计总投入2400亿元。其治理层在6月尾的股东会上示意,未来万科在地产开发上有两个重点偏向,分别为都会更新和TOD,虽然在业绩上还没有充分体现,但未来潜力很大,会为传统开发营业带来新的增进曲线。

据不完全统计,现在介入TOD模式的开发商仅有寥寥十余家,其中既包罗万科、龙湖、保利等天下结构的企业,也有京投生长、越秀地产等专注于深耕北京、广州等区域市场。剖析人士以为,TOD确实是蓝海,但这是一片波涛汹涌的蓝海,对于企业综合实力要求太高,治理起来也极其庞大,只有少数企业才有资格分享其中的伟大市场盈利。

高一轩也曾公然示意,TOD是一个异常开放的市场,市场空间大,综合回报较高,因此成为众多房企的发力点。但TOD项目开发庞大,手艺要求门槛高,且需要综合操盘能力,对于房企挑战也较大。在他看来,由于业态厚实、资金量大,TOD是一个需要综合能力比较强的优等生才气介入的营业。短平快、快周转、赚把钱就走人的传统地产开发模式,并不适用于TOD。

从已经在TOD市场占有一定份额的企业来看,大多是各方面生长较为平衡的“三好生”。例如,作为“三道红线”中为数不多处于“绿档”的房企,龙湖团体的平均融资成本已经延续4年维持在4.5%的水平,2020年上半年的净负债率51.4%,在手现金784亿元,现金短债比为4.55倍,财政及盈利指标均属行业较优水准。较低的融资成本、足够的现金流,可以形成“投、建、管、融”的良性循环,撬动投资回报期较长的TOD项目。与此同时,地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务等多元业态协同并举,以及突出的计划、设计、制作和运营等专业能力,也是龙湖能够在TOD赛道上保持长足竞争力的焦点所在。

中信建投以为,贯串更大国情即是中国进入都会化下半场。未来服务业、制造业、供应链的重整,包罗科技创新的升级,大概率会在都会群里发生。因此,未来10年,龙湖也给自己锚定了偏向,那就是紧随局势,聚焦TOD模式、深耕商业赛道,做都会的历久主义者。而TOD这条万亿级赛道,也将成为以龙湖、万科等为代表的行业优等生的专属。


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